编按：重庆五中院微信公众号于2025年1月2日发布《辖区两级法院房屋买卖合同纠纷典型案例》，简评（红色字体）系笔者笔记（算是公益普法），非喜勿喷。

　　01出卖人隐瞒房屋严重瑕疵，买受人可解除合同并要求赔偿相应的损失——朱某与王某房屋买卖合同纠纷案

　　2021年4月，王某经中介将其房屋售给朱某。双方约定，出卖人确认房屋无漏水（指顶部、墙面或地面渗漏）；若漏水，出卖人应维修。朱某支付房款，收房时墙面贴上墙布和护墙板，未发现漏水。使用中，朱某发现大部分墙面渗水、起皮、起霉。后查明，漏渗水系楼板下架空层积水滞留，墙底与积水接触，在毛细作用下扩散所致，该房售前已多次报修。因漏水没有办法解决，朱某起诉请求解约，返款并赔偿损失。

　　法院认为，王某售房前明知重大漏水问题且没有办法解决，其用墙布、护墙板掩饰后出售，系故意隐瞒重大瑕疵，构成违约。朱某买房时不知晓瑕疵，使用中才发现，有权解约，王某应返还价款、赔偿相应的损失。故判决：解除合同，王某返款131万元并赔偿朱某契税、个税、中介费、贷款服务费、权证代办费、利息、律师费等17万余元。

　　售房人对出卖的房屋应承担质量瑕疵担保（这个好理解，房屋应可正常居住，不存在影响房子部分使用功能和观感质量的问题）、权利瑕疵担保（房子是签约方名下的或合同签约的卖方有处置权，未被查封，未设定抵押、借用、租赁、让与担保等等妨害买方未来所有权实现的权利）责任：《民法典》第610条、第612条、第617条等有明确规定。

　　本案中，王某出售给朱某的房屋具有重大质量瑕疵（采取通常维修手段仍没有办法解决而极度影响正常居住使用，或未经批准擅自搭建阳光房、更改房子内部结构或外立面；水浸、火灾等事故，造成房子结构或装修部分受损；抑或房屋属于“凶宅”未披露等），构成根本性违约（买了房没法正常居住，买了白买），朱某有权选择其一：

　　1、无意接着使用房屋，则解除买卖合同（王某退回已付房款本息）并主张违约损失（如过户税费、按揭贷款服务费、中介费、维修费、租金、房屋差价等）；

　　2、若接着使用房屋，则可要求王某按国家及行业强制规范要求维修房屋，因维修而导致朱某的损失（如搬家费、租金、物业费等）应由王某赔偿，若王某拒绝维修，朱某可自行维修，持合法有效发票、维修合同、付款流水、鉴定报告等要求王某支付费用。

　　02出卖人违反房屋带入学指标的约定，应承担违约责任——王某某与李某房屋买卖合同纠纷案

　　2017年7月，开发商发布某小学入读预登记公告，载明“业主预登记即为行使优先入读机会权利，若之后取消、或变更入学儿童、或在学校审核通过后又放弃入读，不能再次要求预登记”。该公告在小区及销售中心张贴放置并予公证。8月，王某某以业主身份填报预登记须知并提交资料后，因小孩已就读他校而未入读某小学。2021年5月，王某某售房给李某，约定：王某某承诺未使用某小学指标，若使用，则赔偿李某10万元。李某付清房款，双方办妥房屋过户。8月，李某获知房屋在2017年进行过预登记，其无法再使用入学指标，双方就赔偿未谈妥，李某遂诉请王某某支付违约金10万元等。

　　法院认为，王某某应明确知晓房屋在某小学优先入读机会权利一经预登记即视为使用且不再享有，但其在房屋交易及签约时，既未核实已预登记房子是不是仍带入学指标，也未披露房屋已预登记事实，仍承诺未使用入读指标，致李某买房后，其子女未能享受优先入读机会，故王某某构成违约，应向李某支付违约金10万元。

　　学位被占用（或无法享受）而导致解约情况下如何计算买方的损失，是该类案件重点问题。如果合同未约定违约金标准，则就买方而言，可考虑提交同一小区房屋学位房与非学位房出售价格对比的材料（比如房屋中介网站披露信息、中介证人证言、房管部门发布的同期同地段参考房价）、完税证明等，或者在诉讼中申请法院对房屋市场价值做评估（前提是价值一直在上升，目前市场环境下这种“盛况”难以再现），以合同约定价和评估价之差作为主张损失的依据。

　　鉴于影响涨跌的因素较多，法院裁判时一般会参考评估价格，结合买卖双方履约情况及过错程度（特别是是不是真的存在双方过错），酌情判令卖方支付买方特殊的比例的赔偿金，比如：2020年7月13日，杨某夫妻（乙方）购买陈某（甲方）在越秀区淘金路房产，约定成交价570万元，甲方应于2022年1月30日前迁出某学籍。杨某支付了陈某定金10万元、中介公司43500元服务费。后杨某要求陈某办理网签、按揭等手续，陈某称其仍需使用学位，无法迁出且不再售房。杨某即诉请解约并要求支付违约金，赔偿中介费、房屋增值损失等。

　　诉中，杨某申请评估房屋2021年4月14日市场价值与约定成交价的增值价，结论为增值1823100元。广州市越秀区法院判决解除合同，陈某支付违约金57万元，赔偿中介费43500元、房屋增值损失341550元。该处理对买方保护还是很有力的，说实话不常见（如果换了另一位法官，可能判支付双倍定金也就差不多了）。

　　03房屋仅轻微瑕疵，买受人以此拒接房并主张房租等损失的，不支持——刘某某与某公司商品房预售合同纠纷案

　　2018年10月，刘某某与某公司签约：某公司应于2020年3月30日前交房；若有质量上的问题，应整改修复，造成损失则赔偿等。某公司通知2019年12月28日接房，刘某某未按时收房，至2020年3月15日，其验房提出墙体发霉、厨房无地漏、墙面空鼓等问题，某公司予整改处置。2023年3月29日，刘某某实际接收，后诉请某公司支付维修期间房租、物业费等。

　　法院认为，某公司通知2019年12月28日接房，已完成交房义务，刘某某不能以轻微质量瑕疵为由拒收。需整改的质量瑕疵不影响居住，即使租房属实，也是刘某自身原因，非房屋轻微质量瑕疵所致，某公司整改瑕疵与刘某某租房间无必然关联，租房费用不属整改造成损失。刘某某诉请的物业费系其享受物业服务后应支付的对价。故不应赔偿，驳回诉请。

　　本案例未说明开发商通知刘某某2019年12月28日收房时是否已具备交房条件，让人看的云里雾里。此类纠纷经常发生，在开发商与买受人间的争议中占很大比例。

　　开发商交付给买受人的商品房：1、既应符合法律、行政法规规定的法定条件；2、又应满足买卖合同约定条件；3、且应符合社会大众对“满足基本居住生活需要”的认知标准。

　　第一、法定条件：按《城市房地产管理法》第27条第1款、《城市房地产开发经营管理条例》第17条第1款、《建设工程质量管理条例》第16条及《房屋建筑工程和市政基础设施工程完工验收备案管理暂行办法》的有关法律法规，交付法定条件是勘察、设计、施工、监理四方验收，并形成验收合格确认文件，包括：一表两书（竣工验收备案表、住宅质量保证书及使用说明书）。此为最基本交付要求，也是强制条件。如果约定交付标准较此为低，也难以认定其为有效条款，因牵涉人身财产安全，谁也不能违背强制条款。

　　此类条件的认定标准已适用了十几年：原住建部《关于逐步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号），明确规定“商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案……”。现在没有哪个开发商在未办理竣备的情况下通知买受人收房。

　　第二、约定条件。有约定从其约定，但约定应等于和高于国家和行业强制性标准，没有约定的则按国标、行标执行，如仍不具备前述标准的，则按符合合同最大的目的标准（主观判断）执行。

　　第三、满足基本居住生活需要。永电、永水、通邮、通路、通网、电梯正常使用、地下车库开通等等，这个没啥可说的，老百姓不是傻子，少拿临水临电忽悠人。

　　最高法院商品房买卖司法解释第13条规定：“因房屋的品质问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”什么才算严重影响？主要看质量上的问题出现的部位和程度：

　　1、基础工程、主体结构出现问题。比如倾斜、地基下沉、承重结构变形、墙体开裂等。该类问题无法修复解决，或者修复后虽然能够使用，但将极度影响房屋市值、使用寿命的，就属于严重影响正常使用居住。此时，买受人可按上述解释第12条的规定解除合同和要求赔偿相应的损失（比如利息、租金等）

　　2、非基础和主体的部位或是附属设施设备有问题。先按照老百姓的一般认知标准进行认定，如果不行，再考虑以鉴定结论为准确定是否存在影响生命财产安全的瑕疵。常见质量上的问题包括：屋面、墙面、地面、卫生间、厨房等轻微渗漏水；墙壁起鼓、轻微裂缝；电梯运行不稳定、公用照明设施不完善、消防安全设施不足、地坪漆未刷等。该等问题一般可维修解决，但问题存在较多、频发，且经多次修复仍未在合理期间内完全修复的，则量变引起质变，买受人可以尝试提出解约退房。应注意，从目前实践来看，附属设施设备即使存在严重质量问题，也不导致买卖合同的解约请求会被支持，毕竟买受人的居住需求已基本得到实现。

　　3、有害物质的污染问题。常见的，一是装修房本身产生的甲醛等有害气体对人体健康产生影响已超出允许限度（常见规范：《民用建筑工程室内环境污染控制规范》、《室内空气质量标准》GB/T 18883-2022）。二是小区红线内存在超出标准值的污染，比如噪音（常用规范：《声环境质量标准》）。该类污染是否影响居住使用，大多仍以鉴定为准认定。至于小区红线外的污染不属于质量瑕疵范畴，况且开发商售房时一般都会公示该不利信息。买受人明知该公示信息后仍愿意签约，视为其接受可能风险。

　　04商业车位不属民法典第276条“首先满足业主的需要”的调整范围——甲公司与乙公司房屋买卖合同纠纷案

　　甲、乙公司及案外人某公司签订《偿债协议》，某公司将欠乙公司债务中1,500万元由甲公司向乙公司履行，即：乙公司以16,199元/个购买甲公司商业体配套车位，乙公司应付款冲抵甲公司应付乙公司1,500万元。甲、乙公司签订网签合同并将车位交付乙公司。乙公司与某公司另案达成协议并制作调解书，以844个车位总价抵销某公司对乙公司部分债务。甲公司未按约将车位产权变更至乙公司名下，乙公司诉请其协助办理过户并支付逾期违约金。

　　法院认为，《民法典》第276条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。车位车库目的在于服务业主居住便利，故对于住宅小区规划车位、车库，作为建筑物附属设施，应首先满足业主需要。商业业主购买商业物业的目的非居住，而是经营、投资，故车位使用需求不强，需使用商业车位的更多是基于临时停车需求而出入商业场所的客户。故基于商业体配套之商业车位与小区配套之住宅车位不同用途，案涉商业体配套之商业车位不属《民法典》第276条调整范围，且无过户限制，不存在法定不能履行除外情形，约定过户条件已成就，甲公司应协助过户并向支付逾期违约金。

　　本案例的标题似有误导和以偏概全之嫌。《民法典》第276条关于建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要的规定，并未将商业物业业主排除在适用范围之外。实践中，规划性质非住宅而被实际上被作为居住功能使用的房屋并非少见，比如商业物业中的整栋公寓大楼。该类物业的业主和住宅业主一样，同样具有为居住目的而使用车位的需要。如果照本案例提示的逻辑，岂不是可以推导出公寓规划车位无需满足业主需要而由开发商打包出售、出租的结论？如此，则公寓业主早已闹翻天。本案例的适用场景应该是包含商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能组合的综合体建筑，此类建筑普遍不存在分散业主，与一般住宅小区的业主产权分散的特质明显不同，法院给予二者有关车位权益方面的保护力度也应有所差异。

　　本案例并未展示清楚关键信息，遗漏了开发商报建并经规划主管部门审批确认的车位规划配比内容。“应当首先满足业主的需要”的认定是以开发商处置（打包向业主或是非业主的第三人出售、出租等）车位时是否突破法定规划配比指标，而非以车位是否系住宅小区配套作为判断标准。该配比指标是法律强制要求，开发商建设、处置时均不能违背。如果违背，买卖或租赁合同可能会被认定无效，主要原因在于该类合同违反强制性规定，且损害社会公共利益，违背社会公共秩序。

　　05不能履行部分不影响已履行部分合同目的实现，应按比例适用定金罚则——某公司与李某房屋买卖合同纠纷案

　　2023年3月，某公司与李某签约：某公司售给李某数套房产。2023年7月，李某支付第一笔房款，并办理一套房产的过户手续。第二笔房款对应的部分办公及商业用房均为某银行设置抵押权。李某诉请解除买卖合同及双倍返还定金80万元。

　　法院认为，因某公司未履行解押义务，致办理过户合同目的不能实现，李某可解约。合同系因某公司的违约致目的不能实现，应适用定金罚则。根据最高法院适用民法典合同编通则解释第68条第2款规定：“当事人一方已经部分履行合同，对方接受并主张按照未履行部分所占比例适用定金罚则的，人民法院应予支持。对方主张按照合同整体适用定金罚则的，人民法院不予支持，但是部分未履行致使不能实现合同目的的除外。”合同涉及多处房产，已履行完毕第一笔房款对应房屋的过户，合同目的已部分实现，即使解约，已履行部分的合同目的已实现而不能解除，故应按未履行部分所占合同内容的比例适用定金罚则。

　　本案例涉及的是定金罚则的按比例适用规则：如果一方不完全履行合同，在能够区分比例的情况下，按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金法则，符合“罚当其罪”的朴素认知及民法的公平原则。该规则并非适用于所有类型的合同，主要适用于标的物是可分的数个物，或者标的物是分批交付的情况。而质量违约、地点违约、期限违约等不完全履行情形则无法适用该规则。从《民法典》第632条、第633条也可以推导出该规则。原《担保法》司法解释第120条第2款也曾规定“当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则”。

　　06开发商电梯设置不符合约定，可参照减少的造价赔偿买受人损失——陈某诉某公司商品房预售合同纠纷案

　　陈某与某公司所签买卖合同约定，某公司规划与设计变更致影响房子质量、使用功能或环境的，需通知买受人。陈某付清房款；某公司交付房屋及产权证。陈某发现未修建直达车库的电梯，遂向主管部门反映，答复称规划有电梯直达车库，实际未建。陈某遂诉请某公司履行修建义务并赔偿相应的损失5万元。诉中，法院依陈某申请，委托第三方机构鉴定电梯修建至负一层车库产生的工程造价为332,362.99元，鉴于该单元业主共14户，均摊造价至每户23,740.14元。

　　法院认为，房屋虽取得竣工验收备案登记证，但某公司未按原规划、设计内容施工将电梯建至负一楼，仅建到一层。且未按约将该变更通知陈某，构成违约。欠缺无直通车库的电梯给买受人带来不便，减损房价。某公司的违约减少了建设支出，变相获利，增加买受人购房成本。鉴定得出修建电梯至负一层的造价332,362.99元，可视为楼栋全体买受人多支出的购房成本，陈某多支出房款23,740.14元及鉴定费11,000元系某公司违约对陈某造成的损失，某公司应赔偿。

　　老百姓买房不仅是买的自家四至范围内的面积（所谓的“专有面积”，如有共用墙，则通常延展至中间线），而且包括公建配套设施设备部分（电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务上午公共和管理用房的面积等）。电梯未建，开发商未支出建设成本，但公摊面积部分却由业主买单，肯定导致业主损失。类似本案情形，业主发现开发商违约后，要么可以要求开发商按原规划报建要求新建电梯，前提是空间允许。若空间无预留或者新建代价过大，或影响其他楼栋业主权益时，则只能选择要求开发商赔偿相应的损失。

　　赔偿损失的计算是个值得思考的技术活，本案中如果房价一直上涨，且第三方机构有办法评估的话，业主以不具备电梯的房屋市价和具备电梯的房屋市价之差作为主张损失的基本依据，当然是最有利的。如果房价下行，则选择以工程建设价格作为损失计算依据，也还算说得过去。只是，若法院能以工程建设价格作为基础，参酌开发商的利润率，判令开发商赔偿评估造价×（1+利润率），可能更有利于平衡双方利益，毕竟业主买房并非按工程建设价格购买，房屋售价已包含了开发商的利润在内。

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